Worum ging es in dem Fall?
Beim Kauf eines Einfamilienhauses stand in einem Makler-Exposé:
„2009 wurde das Dach komplett erneuert.“
Tatsächlich wurden 2009 lediglich die Bitumenbahnen (also die oberste Schicht) ausgetauscht – Unterkonstruktion und Dämmung blieben unverändert. Der Käufer fühlte sich getäuscht und verlangte Schadensersatz in Höhe der Kosten für eine vollständige Dachsanierung. Der Verkäufer berief sich auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar: Öffentliche Äußerungen im Exposé können die Sollbeschaffenheit bestimmen – und damit eine Haftung auslösen, auch wenn ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.
Die juristische Feinheit – Warum es auf den Wortlaut ankommt
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Öffentliche Äußerungen wie Maklerexposés sind Teil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 3 BGB aF / § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 b BGB n.F.).
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Die Formulierung „komplett erneuert“ ist nicht eindeutig – ein Käufer darf darunter oft mehr verstehen als nur den Austausch der Dachhaut.
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Maßgeblich ist, wie ein durchschnittlicher Käufer die Aussage versteht – und das hängt auch vom Gesamtbild des Exposés ab (z. B. weitere Modernisierungsangaben).
Risiko für Verkäufer: Wer zu ungenau oder beschönigend formuliert, kann für Mängelbeseitigungskosten haften – trotz allgemeinem Gewährleistungsausschluss.
Allgemeine Rechtslage zu Mängeln beim Hauskauf
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Gewährleistungsausschluss: Im Immobilienkauf üblich, schließt Haftung aber nicht bei Arglist aus (§ 444 BGB).
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Öffentliche Aussagen: Angaben in Exposés oder Inseraten werden zugerechnet, wenn der Verkäufer sie kannte oder kennen musste.
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Arglist: Bewusst falsche oder irreführende Angaben – oder das Verschweigen wesentlicher Umstände – können den Haftungsausschluss unwirksam machen.
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Beweislast: Grundsätzlich trägt der Käufer die Beweislast, profitiert aber teils von Beweiserleichterungen (sekundäre Darlegungslast).
Praxis-Tipps für Käufer
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Exposé kritisch lesen: Unklare Begriffe („modernisiert“, „renoviert“, „komplett erneuert“) hinterfragen.
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Schriftlich nachfragen: Genaue Beschreibung einholen, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.
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Bautechnische Prüfung: Vor Kaufabschluss Sachverständigen einschalten.
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Vertragsinhalt sichern: Wichtige Zusagen ausdrücklich in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen.
Praxis-Tipps für Verkäufer
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Fakten statt Werbung: Technische Maßnahmen exakt beschreiben (z. B. „2009 neue Dachhaut aus Bitumenbahnen aufgebracht“).
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Makler abstimmen: Exposé-Text vor Veröffentlichung prüfen.
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Transparenz wahren: Auch vermeintlich kleine Einschränkungen offenlegen.
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Rechtsberatung einholen: Vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen, ob Aussagen haftungsrelevant sein können.
Fazit
Dieses BGH-Urteil zeigt: Unklare oder missverständliche Formulierungen im Exposé können zu erheblichen Haftungsrisiken führen. Für Käufer und Verkäufer gilt gleichermaßen: Zusagen und Beschreibungen müssen klar, korrekt und im Einzelfall geprüft werden.
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